КЕЙС РИЭЛТОРА 020

Дистанционная новостройка со сложной ипотекой

Клиенты приехали из другого города на короткое время. Они хотели купить новостройку в пригороде Воронежа, но предъявляли к объекту сразу несколько жёстких требований.

Дом должен был быть сдан. Застройщик должен был работать с проектным финансированием Дом.РФ. Кроме того, объект должен был подходить под программу субсидирования от застройщика.

К ипотеке тоже были вопросы. У супругов практически отсутствовала кредитная история, а регистрационная ситуация требовала особенно внимательной подачи заявки. Ранее в отделении банка им говорили, что получить ипотеку будет сложно.

К их приезду я подготовил несколько объектов. Первая квартира понравилась настолько, что клиенты были готовы сразу остановиться на ней. Но у нас был запланирован ещё один просмотр, и я предложил не отменять его.

В итоге они выбрали вторую квартиру.

Ипотечную заявку я начал заполнять прямо в машине, пока мы ждали представителя застройщика. Увидев сочетание регистрации и почти чистой кредитной истории, остановился и подключил ипотечного брокера.

Брокер подготовил два варианта одобрения. После этого застройщик завершил необходимые действия по объекту, а сделка прошла дистанционно: покупатели подписывали документы в банковском отделении своего города, застройщик — в своём офисе, я контролировал процесс по телефону и за компьютером.

Регистрация и перевод денег состоялись. Получение ключей оставалось следующим этапом, поэтому я не дописываю к истории финал, которого ещё не было.

Требования к квартире были связаны с ипотечной программой

Клиенты не искали любую новостройку в подходящем бюджете.

Для них имели значение сразу три параметра:

дом уже сдан;
у застройщика есть проектное финансирование Дом.РФ;
действует подходящая программа субсидирования.

Это были требования покупателей к конкретной покупке, а не универсальный перечень признаков хорошей новостройки.

Перед выбором объекта нужно проверять документы, потому что рекламная формулировка может не совпадать с банковскими условиями. Важно установить:

кто является продавцом;
введён ли дом в эксплуатацию;
зарегистрирован ли объект или продаётся иное право;
какой банк ведёт проектное финансирование;
на каких условиях действует субсидирование;
подходит ли квартира под выбранную ипотечную программу;
какие ограничения есть по срокам и составу заёмщиков.

В этой истории сочетанию требований соответствовало очень мало вариантов.

Первую понравившуюся квартиру я не стал объявлять окончательным выбором

Клиенты приехали на поезде и располагали ограниченным временем.

Первый просмотр прошёл удачно. Квартира им понравилась, и они сразу сказали, что готовы её покупать.

Но у меня уже была договорённость о втором показе. До обратного поезда оставалось достаточно времени, поэтому я предложил посмотреть и его.

Это не означало, что первый объект плохой. Я хотел, чтобы решение появилось после сравнения, а не только после первого сильного впечатления.

Вторая квартира оказалась для клиентов лучше, и они остановились на ней.

Предыдущий совет с кредитной картой не решил проблему за несколько дней

До знакомства со мной супруги уже обращались в банк.

Им объяснили, что отсутствие кредитной истории создаёт риск отказа, и предложили оформить кредитную карту, пользоваться ею и вернуться позже.

Они выполнили рекомендацию, но между оформлением карты и нашей встречей прошло слишком мало времени, чтобы считать кредитную историю сформированной.

При этом у клиентов был большой первоначальный взнос, а недостающая сумма была заметно меньше стоимости квартиры.

Я не стал делать вывод: «раз первоначальный взнос большой, банк обязан одобрить ипотеку». Скоринговое решение учитывает не только соотношение цены и кредита. Влияют доходы, документы, регистрация, кредитная история, программа, объект и внутренние требования банка.

Заявку начал оформлять в машине

Мы приехали ко второму объекту раньше представителя застройщика.

Пока ждали, я начал заполнять ипотечную заявку через телефон. Простые заявки я могу подготовить самостоятельно.

На этапе данных о регистрации стало понятно, что случай не относится к простым. В сочетании с почти отсутствующей кредитной историей риск формального отказа был слишком высоким.

Я не стал продолжать методом проб и ошибок. Связался с ипотечным брокером и передал ему информацию с согласия клиентов.

Брокер подготовил два одобрения по супругам. Такой резерв позволял не связывать покупку только с одним заёмщиком.

Одобрение по двум вариантам не означает, что любой семье нужно подавать несколько заявок. Каждая подача влияет на кредитную историю и должна быть обоснованной. Здесь решение принимал профильный специалист после изучения ситуации.

Застройщик должен был подготовить объект к выбранному формату

После ипотечного решения мы сообщили застройщику, что выбираем его квартиру.

От отдельной брони отказались, потому что продавец был готов достаточно быстро выходить на сделку.

При этом перед подписанием застройщик должен был завершить действия, чтобы объект соответствовал выбранному ипотечному формату.

Точное юридическое название этих действий я не называю. Оно зависит от того, в каком состоянии находился объект, кто выступал продавцом и какой договор подписывали стороны.

Нельзя заменять эту неопределённость догадкой. Перед дистанционной сделкой банк должен увидеть документы и подтвердить, что объект принимается по выбранной программе.

Подписание прошло в трёх разных точках

Покупатели находились в банковском отделении своего города.

Застройщик подписывал документы из своего офиса.

Я в этот момент находился в другом месте и контролировал процесс по телефону и за компьютером.

Нужно было согласовать:

готовность договора;
ипотечные документы;
подписи покупателей;
действия застройщика;
отправку документов;
банковскую часть;
последующую регистрацию.

Само подписание заняло меньше часа. Это факт той сделки, а не обещание скорости. До него была проделана вся подготовка, без которой час в банке ничего не значит.

Регистрация прошла за несколько дней

После подписания документы направили на государственную регистрацию.

Через несколько дней регистрационный этап завершился, а деньги перечислили продавцу.

Точный канал подачи и состав регистрационных документов я не называю. Подтверждено главное: договор прошёл регистрацию и расчёт состоялся.

На этом месте история ещё не была полностью завершена. Покупатели только планировали приехать и получить ключи от застройщика.

Поэтому я не утверждаю:

что ключи уже переданы;
что подписан акт приёма-передачи;
что квартира проверена технически;
что отсутствуют замечания;
что оформлены коммунальные документы.

Кто отвечал за разные части

Я:

подготовил варианты к короткому приезду;
сравнил две локации;
организовал просмотры;
не остановил выбор на первом эмоциональном решении;
начал ипотечную заявку;
вовремя увидел, что нужна профильная помощь;
подключил брокера;
координировал действия с застройщиком;
контролировал дистанционное подписание.

Ипотечный брокер отвечал за сложную часть заявки и банковские варианты.

Банк принимал решение по заёмщикам, оформлял ипотеку и участвовал в подписании.

Застройщик показывал объект, готовил документы и подписывал договор.

Государственный регистратор проводил регистрационное действие.

Нотариус, опека и отдельный юрист в подтверждённой последовательности не участвовали.

Одобрение ипотеки — не последний этап покупки

Положительное решение банка не означает, что квартира уже куплена.

После него всё ещё нужно проверить:

соответствует ли объект банковской программе;
кто является продавцом;
готов ли договор;
выполнены ли требования застройщика;
как проходит подписание;
кто подаёт документы;
когда происходит государственная регистрация;
при каких условиях банк переводит деньги;
когда застройщик передаёт ключи;
каким актом принимается квартира.

В этой истории сделка и регистрация состоялись, а получение ключей ещё ожидалось.

Когда покупатель приезжает из другого города, объект, ипотеку и дистанционный маршрут нужно собирать одновременно. Тогда короткая поездка используется для осознанного выбора, а не для попытки на месте исправить всё, что не проверили заранее.