КЕЙС РИЭЛТОРА 014

Два срыва расчётной схемы

Клиенты раньше купили со мной квартиру в строящемся доме. Примерно через полгода их планы изменились: они переехали в другой город и решили продать право по договору долевого участия, чтобы получить деньги на следующую покупку.

За это время рынок вырос. Продавцы хотели получить текущую рыночную цену, но указать в регистрируемом договоре меньшую сумму ради снижения налоговой нагрузки.

Изначально предполагалось провести обе части цены через аккредитивы. За несколько дней до сделки выяснилось, что для суммы сверх регистрируемого договора не получается оформить отдельный договор с корректным предметом.

В день банковского оформления обнаружилась вторая проблема: покупатель действовал через представителя, а в доверенности не было формулировки, которую банк требовал для открытия аккредитива.

Обе заранее задуманные защиты перестали работать одна за другой.

Сделка в итоге состоялась, деньги продавец получил. Но я не считаю фактический расчёт образцом для повторения. Наоборот, эта история показывает, насколько опасно выходить на переуступку, не проверив заранее статус объекта, полномочия представителя и каждый элемент расчётного маршрута.

Продавалась не готовая квартира

Дом ещё строился.

Поэтому предметом сделки была не квартира как уже созданный объект недвижимости, а право требования по договору долевого участия. Такой договор обычно называют переуступкой или цессией.

Это различие повлияло на всё:

какие документы подписываются;
что регистрирует Росреестр;
участвует ли застройщик;
требуется ли его согласие;
какие ограничения содержит исходный договор;
какие расчётные документы имеют реальный предмет;
что может быть передано покупателю до завершения строительства.

Я не называю жилой комплекс, застройщика и конкретный договор. Их данные не нужны для понимания двух точек, где остановилась подготовленная схема.

Цена выросла, а продавцы хотели уменьшить сумму в договоре

Объект покупали в 2020 году, а продавали в 2021-м. За этот период рынок заметно вырос.

Продавцы хотели получить фактическую рыночную цену. Одновременно они хотели указать в договоре переуступки меньшую сумму, чтобы снизить налоговую нагрузку.

Получались две части:

сумма, указанная в договоре, который должен пройти государственную регистрацию;
разница между этой суммой и фактической ценой.

Я сохраняю этот факт прямо, потому что иначе история потеряет смысл. Но это не рекомендация.

Несовпадение договорной и фактической цены создаёт налоговые, договорные и расчётные риски. Оно может осложнить доказательство реальной суммы обязательств, возврат денег при споре, проверку источников средств и позицию сторон перед государственными органами.

Налоговые последствия нужно определять по документам, сроку владения правом, расходам и действовавшим правилам. Риэлтор не заменяет налогового консультанта.

Первоначально обе части хотели защитить аккредитивами

Основную сумму планировали провести через аккредитив банка.

Для разницы тоже хотели открыть отдельный аккредитив по другому договору, который не передавался бы на государственную регистрацию.

Замысел состоял в том, чтобы не передавать деньги хаотично и направить обе части продавцу на счёт после выполнения согласованных условий.

Но за несколько дней до сделки выяснилось, что отдельному договору не удаётся подобрать корректный предмет.

Готовой квартиры ещё не существовало. Нельзя было оформить передачу уже созданного имущества, описать выполненные улучшения или разделить готовый объект. Право требования по строящейся квартире уже было предметом основной переуступки.

Придумывать формальный договор только ради движения денег было нельзя.

Первую часть плана заменили наличной передачей

После отказа от отдельного договора покупатели согласились передать разницу наличными мне, чтобы я перечислил её продавцу, находившемуся в другом городе.

У меня была доверенность от продавца. Сейчас я не берусь утверждать, было ли в ней прямо указано право получать за него деньги.

Это существенный пробел.

Представитель вправе совершать только те действия, которые охватываются его полномочиями. Сам факт поручения вести продажу не означает автоматического права принимать чужие деньги, распоряжаться ими или выбирать расчётный маршрут.

Поэтому я не представляю произошедшее как допустимую конструкцию. Передача значительной суммы представителю требует проверки доверенности, договора, происхождения денег, кассовых документов и правовых последствий для всех сторон.

Вторая проблема обнаружилась уже в банке

Основную часть цены по регистрируемому договору по-прежнему рассчитывали провести через аккредитив.

Покупатель также действовал через представителя. Сам доверитель находился далеко, а его родственница оформляла покупку в Воронеже.

В доверенности были полномочия представлять интересы, покупать объект и производить оплату. Но не было отдельной формулировки об открытии или использовании аккредитива, которую требовал конкретный банк.

Банк отказался открыть аккредитив.

Нельзя делать из этого вывод, что любая доверенность должна содержать одно универсальное предложение. Требования зависят от банка, вида операции, текста доверенности и даты сделки.

Вывод другой: доверенность нужно показывать банку до назначения дня расчётов, а не только юристу или регистратору.

Покупателям пришлось оценивать риск без первоначальной защиты

После второго отказа плановая банковская конструкция окончательно перестала работать.

Основную часть денег также передавали вне задуманного аккредитивного порядка. Покупатели согласились ждать государственную регистрацию.

Я объяснял им, кто участвует в сделке и какие риски остаются. Дополнительно они разговаривали с юристом.

В разговоре обсуждался в том числе риск смерти одного из участников до завершения регистрации. Я не развиваю эту фразу в самостоятельное юридическое заключение. Последствия зависят от того, кто умер, какие обязательства уже исполнены, как оформлены полномочия и на каком этапе находится регистрация.

Важно другое: покупатели понимали, что деньги и зарегистрированное право в этот момент ещё не совпали по времени.

Юрист участвовал в объяснении риска, но я не утверждаю, что он одобрил всю схему или признал её безопасной.

После регистрации я перечислил продавцу обе части

Переуступку зарегистрировали.

После этого я сначала перечислил продавцу разницу, а затем основную сумму. Продавец находился в другом городе, получил деньги, остался доволен и написал хороший отзыв.

Подтверждённый результат:

переход права требования зарегистрирован;
продавец получил фактический расчёт;
обе части денег были ему перечислены;
покупатели дождались регистрации.

Не подтверждены:

точные суммы;
содержание двух договоров;
полномочие в моей доверенности на получение денег;
банковские и кассовые документы;
налоговая оценка;
отсутствие последующих рисков.

Успешная регистрация сама по себе не делает предшествующий расчётный порядок правильным или повторяемым.

Где были две точки отказа

Первая точка — статус объекта.

Для суммы сверх договора хотели создать отдельное основание, но строящаяся квартира ещё не была готовым имуществом. Предмет такого договора не сложился.

Вторая точка — полномочия представителя.

Доверенность позволяла покупать и платить, но банк не увидел требуемого полномочия для аккредитива.

Обе проблемы можно было обнаружить раньше, если одновременно проверить:

исходный договор долевого участия;
проект переуступки;
фактическую цену;
налоговые последствия;
текст доверенности продавца;
текст доверенности покупателя;
требования банка;
условия аккредитива;
порядок регистрации;
момент передачи каждой части денег.

Почему эту историю нельзя использовать как схему

Здесь был фактический результат, но слишком много вопросов осталось без надёжной документальной опоры.

Нельзя брать из истории только удобный финал и повторять:

две цены;
отдельный нерегистрируемый договор;
передачу наличных риэлтору;
получение денег представителем;
расчёт до регистрации;
ожидание результата без банковской защиты.

В другой ситуации это может закончиться спором, отказом банка, налоговой проблемой, невозможностью доказать сумму или потерей денег.

Перед переуступкой проект договора, доверенности и расчёты нужно одновременно показать банку, профильному юристу и, при необходимости, налоговому консультанту.

Мой вывод из этой сделки не в том, что сложный маршрут удалось провести. Он в том, что две критические проверки были сделаны слишком поздно — и каждая из них по очереди сломала безопасный план.