КЕЙС РИЭЛТОРА 009

Ипотечная продажа в двух городах

Квартира находилась в Воронеже, а её собственники жили в другом регионе. Когда-то жильё покупали для взрослого ребёнка на время учёбы. Позже обстоятельства изменились, и объект решили продать.

Собственников было двое. Между ними были напряжённые отношения, один мог приехать в Воронеж, второй — нет. Кроме того, квартира оставалась в ипотеке с существенным остатком долга.

Нужно было одновременно решить четыре задачи:

принять объект в работу без постоянного присутствия владельцев;
найти покупателя;
организовать подписание в двух городах;
выстроить расчёты так, чтобы сначала прошла регистрация, затем банк получил сумму долга, а оставшиеся деньги поступили собственникам.

Для этого использовали межрегиональный банковский формат и аккредитив с трансферацией. На оформлении возник вопрос с банковским разрешением для регистрации, и мне пришлось подключать куратора. Документы оформили, переход права зарегистрировали, ипотечный долг закрыли, а деньги пришли обоим собственникам.

Квартира была в одном городе, собственники — в другом

Обращение поступило во время моего дежурства в агентстве.

После дежурства я приехал на квартиру, познакомился с собственниками, осмотрел объект, сделал фотографии и получил документы для работы.

Ключи сразу передать не смогли. У владельцев был один комплект, и им ещё требовалось вывезти вещи. Позже мы встретились отдельно, подписали акт приёма-передачи ключей, и я получил доступ к квартире для показов.

Этот акт фиксировал передачу ключей. Он не заменял доверенность и не давал мне права распоряжаться квартирой или деньгами собственников.

Покупатель нашёлся из другого региона и был готов приехать на сделку.

Два собственника не могли участвовать одинаково

Один продавец мог приехать в Воронеж. Второй оставался в своём городе и должен был подписывать документы в другом офисе банка.

Между собственниками были сложные отношения. Для сделки это имело практическое значение: каждый должен был понимать, какие документы подписывает и куда после регистрации поступят деньги.

Когда продавцов двое, нельзя считать, что вся сумма автоматически может уйти одному из них. Если собственник согласен, чтобы деньги за его долю получил другой человек, это должно быть прямо закреплено в договоре и принято им при подписании.

В нашей сделке такой договорённости не было. Значит, расчёты должны были обеспечить получение денег каждым собственником в соответствии с условиями договора купли-продажи.

Близкий родственник одного из продавцов несколько раз звонил мне и переживал, что деньги могут не дойти до его родного человека. Поэтому я объяснял не только общий план, но и юридическую логику распределения расчётов.

Ипотеку нельзя было гасить без защиты покупателя

На квартире сохранялось ипотечное обременение.

Простой вариант «покупатель отдаёт деньги продавцу, продавец закрывает ипотеку, затем стороны ждут снятия обременения» создавал бы для покупателя существенный риск. Деньги уже переданы, а переход права ещё не зарегистрирован.

Поэтому в той сделке выбрали аккредитив с трансферацией.

Его логика была такой:

Покупатель размещает деньги в банке на согласованных условиях.
Стороны подписывают документы.
Переход права проходит государственную регистрацию.
После выполнения условий банк направляет часть суммы на закрытие ипотечного долга.
Остаток перечисляется продавцам.
Банк проводит действия по снятию своего обременения.

В той исторической сделке ожидалось, что снятие обременения банком займёт примерно одну-две недели. Сегодня этот срок нельзя воспринимать как гарантию: порядок и продолжительность зависят от банка, документов и даты сделки.

Аккредитив с трансферацией также не является универсальным вариантом для любой ипотечной квартиры. До задатка нужно получить у конкретного банка письменное описание допустимого маршрута.

Подписание проходило одновременно в двух офисах

В назначенное время покупатель и один продавец находились со мной в воронежском офисе банка. Второй продавец пришёл в отделение банка в своём городе.

Нужно было синхронизировать:

время двух офисов;
документы обоих собственников;
договор купли-продажи;
условия аккредитива;
действия банковских сотрудников;
последующую регистрацию.

Разные города и отделения сами по себе не делают сделку невозможной. Но в межрегиональном формате нельзя оставлять на день подписания вопросы о том, где находится каждый участник и какой документ он должен подписать.

В банке возник вопрос с разрешением

На этапе оформления выяснилось, что выбранный расчётный маршрут был для сотрудников ещё не вполне привычным.

Потребовалось банковское разрешение, необходимое для регистрационного этапа. Сотрудник на месте не сразу понимал, где получить документ и как оформить необходимые бумаги.

Я связался с куратором банка. Он помог проконсультировать специалиста и разобраться, что нужно подготовить.

Я не называю это «обходом правил». Напротив, сделку можно было продолжить только после того, как банк сам определил корректный порядок и выдал необходимые документы.

Точное название разрешения я не указываю. Банковские требования меняются, и использовать старое название как действующий перечень было бы неправильно.

Почему условия договора были особенно важны

При напряжённых отношениях между собственниками устных объяснений недостаточно.

В договоре должно быть понятно:

кто продаёт объект;
какие доли принадлежат продавцам;
какова цена;
какая часть денег направляется на погашение ипотеки;
кому перечисляется остаток;
может ли один собственник получить деньги за другого;
какие документы раскрывают аккредитив;
что происходит после регистрации.

Я объяснял родственнику второго продавца: если деньги за долю должны поступить не самому собственнику, это не делается «по умолчанию». Такое условие должно быть прямо записано в договоре, который собственник подписывает.

В нашем договоре не было согласия передать деньги одного продавца другому. После регистрации каждый должен был получить положенную ему часть.

Регистрация прошла, долг закрыли, деньги поступили продавцам

После консультации куратора банковские документы оформили и направили на регистрацию.

Переход права зарегистрировали.

Далее банк исполнил выбранный расчётный маршрут:

сумму ипотечного долга направили на его погашение;
оставшиеся средства перечислили продавцам;
второй собственник получил деньги.

Родственник, который опасался обмана, после расчётов поблагодарил меня. Для людей важным оказался не только факт поступления денег, но и то, что порядок совпал с тем, что я объяснял до сделки.

Я не называю размер долга, цену квартиры, адрес и дату. Эти сведения не нужны, чтобы понять конструкцию, и могут сделать участников узнаваемыми.

Кто принимал решения

Собственники принимали решения по продаже, подписывали договор и определяли условия получения денег.

Покупатель соглашался на объект и банковский способ защиты расчётов.

Банк:

обслуживал ипотеку;
открывал аккредитив;
организовывал межрегиональное подписание;
выдавал необходимые документы;
исполнял расчёты после регистрации;
проводил снятие обременения в своём порядке.

Государственный регистратор проводил регистрацию перехода права. Точный канал подачи я не называю.

Я:

принял объект в работу;
организовал фотографии и ключи;
нашёл покупателя;
собрал ограничения двух собственников и ипотеки;
предложил согласовать межрегиональный формат;
координировал два банковских офиса;
подключил куратора при процедурном вопросе;
объяснял договор и распределение денег;
контролировал движение сделки до расчётов.

Нотариус, опека и отдельный юрист в этой истории не участвовали.

Что нужно спросить у банка до задатка

Условия программ и банковские процедуры нужно проверять на дату сделки.

До предварительной договорённости стоит получить ответы на вопросы:

Допускает ли банк продажу объекта с действующим обременением.
Можно ли закрыть долг после регистрации.
Какой расчётный инструмент используется.
Какие документы нужны для трансферации.
Как организуется подписание в разных городах.
Кто подаёт документы на регистрацию.
Какие условия должны быть в договоре купли-продажи.
Как распределяются деньги между несколькими продавцами.
Когда банк считает ипотеку погашенной.
Как и в какой срок снимается обременение.
Что произойдёт, если регистрация будет приостановлена.
Нужно ли отдельное согласие банка на сделку.

Ответы желательно получать не только устно. Если порядок сложный, проект договора и расчётов стоит показать профильному юристу.

Сложность была не в одном документе

Эта продажа состоялась не потому, что существовала одна удобная банковская функция.

Нужно было одновременно удержать:

квартиру в Воронеже;
собственников в разных городах;
напряжение между ними;
действующую ипотеку;
безопасность покупателя;
два отделения банка;
банковское разрешение;
договорное распределение денег;
государственную регистрацию.

Когда собственники находятся в разных городах, а квартира остаётся в залоге, начинать лучше не с рекламы. Сначала нужно собрать участников, получить у банка действующий порядок закрытия долга и проверить, как договор защищает каждого продавца и покупателя.